Götürü bedel teklifleri risk algısı nedeniyle birim fiyata göre %12-18 daha yüksek (RICS 2024).
KİK Genel Tebliği yapım işlerinde birim fiyatı varsayılan, götürü bedeli özel durumlara saklar.
Hastane projesinde kaba inşaat birim fiyat, tesisat götürü, cleanroom maliyet+kar hibrit yapı kullanıldı.
Üç modelin temel mantığı
Birim Fiyat (Unit Price / Re-measurable): Sözleşmede her iş kalemi (kazı m³, beton m³, donatı ton, sıva m²) için birim fiyat tanımlı, hakedişte fiili yapılan miktar × birim fiyat. Toplam tutar sözleşme sonunda netleşir. Götürü Bedel (Lump Sum / Fixed Price): Sözleşme baştan sabit toplam tutara bağlanır (örn. 50 milyon TL), hakediş bu tutarın yüzdesel ilerlemesine göre yapılır. Maliyet+Kar (Cost-Plus / Reimbursable): Müteahhit fiili maliyetlerini (faturalar) sunar, üzerine sabit fee veya yüzdesel kar eklenir. FIDIC Red (Unit Price), Yellow (Design-Build Lump Sum), White Book bu üç modeli karşılar. AIA A102 Cost-Plus, A101 Lump Sum, A103 Unit Price referans dokümanlar.
Risk dağılımı: kim hangi belirsizliği taşır?
Birim fiyatta miktar riski işverende — fiili metraj sözleşme öngörüsünden farklı olursa fark işveren tarafından karşılanır. Fiyat riski müteahhitte — birim fiyat sabittir (eskalasyon hariç). Götürü bedelde her iki risk müteahhitte — sözleşme bedeli sabit, miktar artışı veya hammadde fiyat artışı müteahhit cebinden. Maliyet+kar'da her iki risk işverende — fiili maliyetler ne olursa ödenir, müteahhit sadece verimsizlik riskini taşır. Bu nedenle götürü bedel müteahhit için en riskli, maliyet+kar işveren için en risklidir. Risk algısı doğrudan teklif fiyatını etkiler — götürü bedel teklifleri %12-18 daha yüksektir (RICS 2024 araştırması).
Hakediş süreci farkları
Birim fiyatta hakediş aylık yerinde ölçüm + birim fiyat hesabı; kontrollük metraj doğrulaması yapar. Götürü bedelde hakediş 'ilerleme yüzdesi' (schedule of values) üzerinden; kontrollük yerinde iş gerçekleşmesini doğrular, miktar değil. Maliyet+kar'da hakediş 'fatura paketi' olarak gelir; kontrollük her fatura için aslına uygunluk + iş ile ilişki + makul fiyat kontrolü yapar. Süreç süreleri farklı: birim fiyat hakediş 5-7 işgünü, götürü bedel 3-4 işgünü, maliyet+kar 10-15 işgünü (fatura incelemesi).
Eskalasyon mekanizması — modele göre
Birim fiyatta eskalasyon yaygın — sözleşmede TÜİK endeks formülü tanımlı, her hakediş ay bazlı eskalasyon hesaplar. Götürü bedelde eskalasyon istisnai — sözleşme bedeli zaten enflasyon riski dahil ediliyor varsayılır. Ancak süre uzaması durumunda 'fixed price + ödenmeyen kalan iş' için kısmi eskalasyon mutabakatı yapılabilir. Maliyet+kar'da eskalasyona gerek yok — fiili fiyatlar zaten geçerli zaman fiyatıdır. Bayındırlık birim fiyat listesi her yıl yenilenir, birim fiyat sözleşmelerinde yıllık güncel liste uygulanabilir.
Hangi proje için hangi model?
Birim fiyat: Yapım kapsamı net + miktar belirsizlik orta (örn. yol inşaatı, altyapı projesi). Bayındırlık kamu işlerinde tipik. Götürü bedel: Yapım kapsamı net + miktar belirsiz az + proje süresi kısa (örn. konut bloku, ofis bina). Sabit teslimat tarihi olan özel sektör projeleri tercih eder. Maliyet+kar: Proje kapsamı belirsiz veya inovatif (örn. hastane Cleanroom imalatı, müze tasarım-yapım, EPC araştırma laboratuvarı). Acil afet sonrası onarım projelerinde de uygulanır — keşif zamanı yok. CMAR (Construction Manager at Risk) hibrit model — preconstruction maliyet+kar, construction GMP (Guaranteed Maximum Price) yapısı.
Yazılım gereksinimi — modele göre değişir
Birim fiyat sözleşmelerinde yazılım kritik — binlerce iş kalemi, metraj ölçüm, birim fiyat × adet hesabı, eskalasyon matrisi. Excel ile yönetilemez. Götürü bedel sözleşmelerinde yazılım orta önemli — ilerleme yüzdesi takibi, schedule of values raporu. Excel hala mümkün ama yazılım hata azaltır. Maliyet+kar sözleşmelerinde yazılım fatura yönetimi + kategorizasyon + audit trail için kritik. Modern platformlar (HakedişJet dahil) üç modeli de destekler — kullanıcı sözleşme tipini seçer, sistem ilgili modülü açar.
Karma model: 'Hibrit' sözleşmeler
Pratikte saf üç model nadirdir; karma uygulamalar yaygın. Örnek: Bir hastane projesinde kaba inşaat birim fiyat, mekanik-elektrik tesisat götürü bedel, özel imalat (cleanroom, ameliyathane) maliyet+kar olabilir. Bu durumda hakediş üç bölümlü hazırlanır, her bölüm kendi modeline göre hesaplanır. CMAR + GMP hibrit modeli ABD'de devlet hastaneleri ve üniversite kampüsleri için yaygın. Türkiye'de Sağlık Bakanlığı PPP modeli benzer hibrit sözleşmeleri kullanır.
Karar matrisi: yöneticinin 5 sorusu
Sözleşme modelini seçmeden önce yönetici şu 5 soruyu sormalı: (1) Yapım kapsamı ne kadar net? (Çok net → götürü, orta → birim fiyat, belirsiz → maliyet+kar). (2) Miktar belirsizliği nedir? (Düşük → götürü, yüksek → birim fiyat). (3) Süre baskısı? (Çok kısa → götürü, esnek → maliyet+kar). (4) Müteahhit ile güven ilişkisi? (Yüksek → maliyet+kar, düşük → götürü). (5) İşveren risk iştahı? (Düşük → götürü, yüksek → maliyet+kar). Bu 5 soru cevaplandığında doğru sözleşme tipi otomatik ortaya çıkar.
Özet çıkarımlar
- Birim fiyat — miktar risk işverende, fiyat risk müteahhitte, yerinde ölçüm bazlı.
- Götürü bedel — her iki risk müteahhitte, ilerleme yüzdesi bazlı, en hızlı hakediş.
- Maliyet+kar — her iki risk işverende, fatura bazlı, kontrollük yükü en yüksek.
- Eskalasyon birim fiyat normal, götürüde istisnai, maliyet+kar'da gereksiz.
- Götürü teklifleri risk algısı nedeniyle %12-18 daha yüksek.
- Karma model (kaba inşaat birim + tesisat götürü + özel imalat cost+) gerçek dünyada yaygın.
Sıkça Sorulan Sorular
AI ve arama motorlarının doğrudan çekebileceği soru-cevap bloğu.
- Bayındırlık kamu işleri neden birim fiyat tercih eder?
- Kamu İhale Kanunu (4734) 'açıklık, eşit muamele, rekabet, güvenilirlik' ilkelerini uygular. Birim fiyat modeli her kalemde standart fiyat (Bayındırlık birim fiyat listesi) sunduğu için ihale aşamasında karşılaştırma yapılabilir. Götürü bedel tek tutar üzerinden ihale edildiğinde isteklilerin kapsama farklı yorum getirmesi rekabeti bozar. Maliyet+kar kamu işlerinde nadirdir çünkü bütçe öngörülebilirliği yoktur. KİK Genel Tebliği yapım işlerinde birim fiyatı varsayılan model olarak konumlandırır, özel durumlarda götürü bedel onaylanır.
- Götürü bedel sözleşmesinde keşif eksikliği yüzünden zarar eden müteahhit ne yapabilir?
- TBK Madde 480 'Müteahhitin Hakkı' beklenmedik ve önceden öngörülemeyecek durumların ortaya çıkması durumunda sözleşmenin uyarlanmasını veya feshini talep etme hakkı verir. Ancak 'beklenmedik' yorumu dardır — sıradan enflasyon, normal hava koşulları, yaygın malzeme fiyat artışı bu kapsamda değildir. Olağanüstü zemin koşulu, deprem, salgın gibi 'force majeure' durumlar uygulanabilir. Yargıtay 15. HD içtihatları bu konuda istikrarlı — müteahhit sözleşmeyi imzalarken bilebileceği riskler için TBK 480 başvuramaz. Bu nedenle götürü teklifte detaylı keşif kritiktir.
- Maliyet+kar sözleşmesinde işveren maliyetleri nasıl kontrol eder?
- Üç katman kontrolü uygulanır: (1) Sözleşmede 'allowable cost' tanımı — hangi maliyetler kabul edilir (hammadde, işçilik, ekipman amortismanı), hangileri kabul edilmez (yönetici lüks otomobili, eğlence). (2) Açık defter (open book) yükümlülüğü — müteahhit tüm faturaları + alış kayıtlarını işverene açar, denetime tabi. (3) Hedef bütçe (target cost) + paylaşım — sözleşmede hedef bütçe tanımlanır, fiili maliyet hedeften düşükse tasarruf paylaşılır, hedefin üzerinde aşan kısım kısmen müteahhit tarafından karşılanır. AIA A102 ve FIDIC White Book bu yapıyı standartlaştırır.
Kaynakça
Bu yazı aşağıdaki uluslararası kaynaklardan sentezlenip Türkiye mevzuat bağlamına uyarlanmıştır. Doğrudan çeviri yapılmamıştır.
- FIDIC Red Book — Unit Price Contract. FIDIC. https://fidic.org/ (erişim: 2026-05-19)
- FIDIC Yellow Book — Design-Build Lump Sum. FIDIC. https://fidic.org/ (erişim: 2026-05-19)
- AIA Contract Documents A101/A102/A103. American Institute of Architects. https://www.aiacontracts.com/ (erişim: 2026-05-19)
- 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu. Resmi Gazete. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4734.pdf (erişim: 2026-05-19)
- Türk Borçlar Kanunu Madde 470-486 — İstisna Sözleşmesi. Resmi Gazete. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (erişim: 2026-05-19)
- RICS New Rules of Measurement (NRM 1-2-3). Royal Institution of Chartered Surveyors. https://www.rics.org/ (erişim: 2026-05-19)
- Yargıtay 15. HD — Sözleşme Tipi İçtihatları. Yargıtay. https://karararama.yargitay.gov.tr/ (erişim: 2026-05-19)