CMAR nedir, klasik DBB'den farkı ne?
Klasik Design-Bid-Build (DBB) modelinde tasarım tamamlanır, ihale ile yüklenici seçilir, sabit fiyatla iş yapılır. CMAR (Construction Manager at Risk) modelinde inşaat yöneticisi tasarım sürecinde danışman olarak alınır, tasarım belli yüzdeye (genelde %60-80) ulaştığında Guaranteed Maximum Price (GMP) sözleşmesi imzalanır. GMP üstü maliyet yüklenicide; altı kazanım paylaşılır (50/50 ya da 60/40 sahip lehine). Construction Industry Institute (CII) 'BoK 2024' raporu CMAR'ın klasik DBB'ye göre %12-18 daha hızlı bitirildiğini ve fiyat aşımı riskinin %22 azaldığını gösteriyor.
Hakediş üzerindeki etkisi: open-book
CMAR sözleşmelerinde 'open-book' (açık kitap) ilke geçerli — yüklenicinin gerçek maliyetleri (taşeron faturaları, malzeme tedariki, işçilik) sahibe açık. Hakediş 'cost-of-the-work + fee' formülünde düzenlenir: gerçek maliyet + sabit kâr marjı (örn. %5-8 fee). GMP aşılırsa sahibe kontrol ekran kontrolü sağlar. Bu yapı sözleşme yönetim yazılımı için detaylı maliyet kategorizasyonu (cost code 16-3 digit) ve denetim hakkı taleplerini desteklemeli.
AGC ConsensusDocs ve uluslararası şablonlar
ABD'de AIA A133 (Owner-CM) ve AGC ConsensusDocs 500 CMAR sözleşme şablonları yaygın. UK NEC4 Engineering and Construction Contract Option C Target Cost benzer mantıkta — target cost altı/üstü paylaşımlı. Türkiye'de henüz standartlaşmış CMAR şablonu yok; FIDIC Pink Book (Conditions of Contract for EPC/Turnkey Projects) yakın bir model. 2026'da TMB Türkiye Müteahhitler Birliği gündemine girmiş tartışma konularından.
Mega proje uygulamasına uygunluk
CMAR özellikle (a) tasarım gelişmekte olan (programmatic uncertainty), (b) hızlı başlama gereken (fast-track), (c) yüksek karmaşıklıktaki projelerde performans gösterir. Türkiye'de Kanal İstanbul, deprem konutları (200K+), Akkuyu NGS, İzmir Körfez geçişi, çevreyolu projeleri için tartışılıyor. McKinsey 'Mega Projects 2025' raporu bu modelin altyapı projelerinde %18-23 daha az gecikme yarattığını gösteriyor.
Türkiye'de hukuki engeller
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu açık ihale + sabit fiyat tabanlı. CMAR ile uyum için iki yol: (1) pazarlık usulü Madde 21/b altında 'inşaat yönetim hizmeti' ayrı ihale, sonra GMP sözleşme — pratik tartışmalı, Sayıştay denetim itirazları gelebilir. (2) özel hukuk projelerinde (BOT, TKİ vs.) doğrudan uygulanabilir. KGM'nin 2025 yılı bazı altyapı projelerinde 'erken yüklenici katılımı' (Early Contractor Involvement) modeli pilot başlatıldı — CMAR'ın bir varyantı.
Yazılım gereksinimleri: open-book hakediş
CMAR sözleşmesi yöneten platform: (1) detaylı cost code structure (UniFormat / MasterFormat hizalı), (2) taşeron faturalarının dijital yüklenmesi ve maliyet alanına direkt yansıması, (3) GMP karşı ilerleme dashboard (cost-to-complete projection), (4) Owner audit user role (read-only ama tüm maliyetleri görebilir), (5) variation/change order workflow, (6) earned value management (EVM ANSI/EIA-748) entegrasyonu. Hakediş çıktısı GMP variance analizi içermeli.
Türkiye 2026 görünümü
TMB ve Çevre Şehircilik Bakanlığı 2025 'Sözleşme Yönetimi Çalıştayı' raporunda CMAR, EPC, Alliance Contracting alternatif modeller olarak masaya konuldu. AB iyi yapım uygulamaları, ENR (Engineering News-Record) Top 250 sıralamasındaki Türk firmaları (Limak, Doğuş, ENKA, IC İçtaş, Rönesans) yabancı projelerde zaten CMAR çalışıyor. 2026-2027 dönemi Türkiye iç pazara entegrasyon dönemi olabilir.
Özet çıkarımlar
- CMAR fiyat aşım riskini %22 azaltır, %12-18 daha hızlı bitirir (CII verisi).
- Open-book hakediş: gerçek maliyet + sabit fee + GMP variance analizi.
- Türkiye 4734 ile uyum tartışmalı; özel hukuk projelerinde doğrudan uygulanabilir.
- Mega projeler için elverişli — deprem konutları, Akkuyu, körfez geçişleri.
- Yazılım: detaylı cost code + Owner audit role + EVM entegrasyonu zorunlu.
Kaynakça
Bu yazı aşağıdaki uluslararası kaynaklardan sentezlenip Türkiye mevzuat bağlamına uyarlanmıştır. Doğrudan çeviri yapılmamıştır.
- Construction Industry Institute (CII) BoK 2024. Construction Industry Institute. https://www.construction-institute.org/ (erişim: 2026-05-18)
- AIA A133 — Owner / Construction Manager Agreement. American Institute of Architects. https://www.aiacontracts.org/ (erişim: 2026-05-18)
- ConsensusDocs 500 — CM at Risk Agreement. ConsensusDocs. https://www.consensusdocs.org/ (erişim: 2026-05-18)
- NEC4 Engineering and Construction Contract Option C. Institution of Civil Engineers. https://www.neccontract.com/ (erişim: 2026-05-18)
- Mega Projects: Lessons from the Past. McKinsey & Company. https://www.mckinsey.com/industries/capital-projects-and-infrastructure (erişim: 2026-05-18)